Browse Category

ที่อยู่อาศัย

Home / Browse Category "ที่อยู่อาศัย"

Latest Posts

อสังหาริมทรัพย์กับค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโดมือสองที่คุณต้องรู้

สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือคอนโดมือสองเรียกว่าเป็นการเปลี่ยนมือจากเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมดังนั้นจะไม่มีค่าใช้จ่ายในช่วงของการผ่อนดาวน์ซึ่งจะเข้าสู่ในช่วงของการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดได้เลย สำหรับกรณีที่เราจ่ายสดโดยที่ไม่กู้กับธนาคารก็จะง่ายหน่อยค่ะเพราะว่าจะตัดขั้นตอนของการกู้จากธนาคารไปซึ่งกรณีนี้เราสามารถจ่ายเงินโดยตรงให้กับเจ้าของโครงการแล้วเราสามารถรับจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมาเป็นของเราได้เลยโดยที่อาจจะมีค่าใช้จ่ายของวันโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มเติมเข้ามาเท่านั้นเอง ซึ่งในรายละเอียดจุดนี้ก็จะค่อนข้างเยอะเอาเป็นว่าเดี๋ยวเราจะมาเพิ่มเติมให้ในบทความถัดไปค่ะ สำหรับกรณีการกู้จากธนาคารเราจะต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มมา 3 อย่างเรียกว่ามากกว่าคนที่ไม่ได้กู้ก็คือ ค่าประเมินราคาห้องชุดเงินก้อนนี้เราจะต้องชำระให้กับธนาคารที่เรายื่นขอกู้โดยที่จะต้องมีค่าใช้จ่ายอยู่ในประมาณหลักพัน ช่วงระหว่าง 2000 ถึง 3,000 บาทแล้วแต่เงื่อนไขของแต่ละธนาคารนั่นเองค่ะ ส่วนที่ 2 เรียกว่าเป็นค่าจดทะเบียนจำนองการจดทะเบียนจำนองนี้ก็เพื่อเอาคอนโดเป็นประกันหนี้ให้กับธนาคารโดยที่เราต้องชำระให้กับสำนักงานที่ดิน 1% ของวงเงินกู้จากธนาคารค่ะ ส่วนสุดท้ายเรียกว่าเป็นค่าเบี้ยประกันอัคคีภัยธนาคารจะทำการกำหนดให้เราในฐานะผู้ขอกู้ต้องทำประกันอัคคีภัยคอนโดที่กู้และเป็นผู้ชำระเบี้ยประกันให้กับธนาคารโดยที่ธนาคารจะเป็นผู้รับผลประโยชน์ เรียกว่าในกรณีที่เกิดไฟไหม้หรือเกิดอัคคีภัยเกิดขึ้นบริษัทประกันภัยจะจ่ายเงินไปที่ธนาคารเพื่อเอาเงินนี้ไปหักกับเงินส่วนที่กู้ก่อนนั่นเอง เมื่อผ่านการกู้จากธนาคารเรียบร้อยก็มาถึงค่าใช้จ่ายในวันโอนกันบ้างค่ะจุดนี้เป็นค่าใช้จ่าย ที่เราจะต้องจ่ายเพียงครั้งเดียวแบ่งออกเป็นส่วนต่างๆดังนี้ ค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งค่าธรรมเนียมการโอนนี้กฎหมายกำหนดให้เราต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดินซึ่งกรมที่ดินก็จะทำการคิดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอน 2 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ซึ่งส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายก็มันจะตกลงกันออกกันคนละครึ่งเท่ากับว่าเราและผู้ขายจ่ายกันเพียงคนละ 1% เท่านั้นค่ะ เงินกองทุนสํารองส่วนกลาง เป็นเงินก้อนที่นิติบุคคลจะต้องทำการเก็บไว้เป็นกองทุนสำรองสำหรับใช้จ่ายในการบริหารจัดการคอนโดในระยะยาวค่ะส่วนใหญ่คอนโดก็จะเรียกเก็บเพียงครั้งเดียวแต่อาจจะมีการเรียกเก็บอีกภายในอนาคตซึ่งก็ขึ้นอยู่กับ มติของเจ้าของรวม ณ ขณะนั้นโดยอาจจะคิดตามขนาดห้องแล้วคูณด้วยค่ากองทุนส่วนกลางต่อตารางเมตรนั่นเอง เรียกว่าเป็นธรรมเนียมปฏิบัติของคอนโดทุกที่เลยล่ะค่ะ เงินค่าส่วนกลางล่วงหน้า 1 ปี เรียกว่าเป็นในส่วนของกฎหมายกำหนดเช่นกันค่ะเงินส่วนนี้จะจ่ายให้กับโครงการเพื่อทำการบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางตาม พรบ.อาคารชุด ซึ่งในส่วนนี้ทางเจ้าของโครงการก็จะทำการเรียกเก็บแบบปีต่อปีโดยที่ปีแรกก็จะจ่ายตั้งแต่ตอนจดทะเบียนรับโอนคอนโดจากโครงการนั่นล่ะค่ะโดยจะคิดตามขนาดห้องแล้วคุณด้วยค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรเช่นกันเรียกว่ายูนิตใหญ่ใส่เยอะ

Read More
อสังหาริมทรัพย์กับค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโดมือหนึ่งที่คุณต้องรู้

ว่าด้วยเรื่องอสังหาริมทรัพย์แบบฉบับคอนโดกับค่าใช้จ่ายที่เราจะต้องมีโดยเฉพาะคอนโดมือ 1 ค่ะเป็นเรื่องที่เราจะต้องรู้เลยทีเดียวสำหรับการซื้อคอนโดแน่นอนว่าเราสามารถแบ่งออกเป็น 2 ช่วงก็คือการซื้อคอนโดก่อนโอนกรรมสิทธิ์เรียกว่าเป็นการซื้อคอนโดแบบพรีเซลหรือที่เข้าใจกันว่าซื้อคอนโดมือหนึ่งนั่นเองและช่วงที่ 2 จะเป็นช่วงของการซื้อหลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว เรียกว่าคอนโดมีเจ้าของพร้อมอยู่เรียบร้อยแต่เราทำการซื้อต่อมาเรียกว่าเป็นการซื้อคอนโดแบบมือสองนั่นเองค่ะซึ่งในส่วนของค่าใช้จ่าย ที่จะเกิดขึ้นกับการซื้อคอนโดทั้ง 2 แบบนี้ย่อมแตกต่างกันแน่นอนสำหรับบทความนี้เราจะขอเล่าเรื่องค่าใช้จ่าย ในส่วนของการซื้อแบบ Pre sale หรือว่าการซื้อคอนโดแบบมือหนึ่งกันก่อนค่ะ สำหรับการซื้อคอนโดแบบมือหนึ่งแน่นอนว่าเป็นการซื้อคอนโดกับทางเจ้าของโครงการเองตั้งแต่แรกเริ่มเปิดตัวโครงการกันเลยทีเดียวโดยทั่วไปโครงการก็จะแบ่งรอบของการขายออกเป็นหลายๆรอบ มากๆค่ะ ไม่ว่าจะเป็น VIP, Presale , Perject launch ซึ่งจะมี Gallery ด้วยหรือว่าจะเป็น Grand Opening ซึ่งเจ้าของก็จะเป็นผู้ทำการกำหนดช่วงเวลาในการขายต่างๆเหล่านี้แต่โดยรวมแล้วทั้งหมดนี้เราเรียกว่าเป็นโครงการการซื้อก่อนโอนกรรมสิทธิ์โดยจะมีการทำสัญญาที่เรียกว่าสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งค่าใช้จ่ายในช่วงนี้จะอยู่ที่ 15 ถึง 30 เปอร์เซ็นต์ของราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นๆโดยแบ่งเป็นค่าใช้จ่าย 3 ส่วนหลักๆคือ   เงินจอง ซึ่งในส่วนนี้เราจะทำการจ่ายเพียงครั้งเดียวค่ะเพื่อแสดงเจตนารมณ์ว่าเราต้องการที่จะซื้อห้องยูนิตนี้โดยที่เงินจองส่วนใหญ่จะเริ่มต้นที่ราคาในหลักพันบาทไปจนถึง 100,000 บาทขึ้นอยู่กับราคาของคอนโดยูนิต

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์คอนโดแบบ Investor

สำหรับบทความที่แล้วเราได้พูดถึงกันไปแล้วค่ะสำหรับเรื่องของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในแบบของนักเก็งกำไรหรือว่า Speculator คราวนี้เรามาดูเรื่องของการลงทุนในแบบของ investor กันบ้าง ซึ่ง investor นี้เรียกว่าเป็นนักลงทุนในระยะยาวค่ะ หรือจะเรียกว่าซื้อคอนโดมาแล้วจะใช้สิทธิ์ถือครองไปยาวๆอยู่ไปยาวๆหรือซื้อมาแล้วก็ทิ้งไว้ไม่อยู่ไม่อาศัยแต่เก็บไว้จนกว่าจะมีผู้ซื้อที่สนใจมาซื้อและได้ราคาที่ต้องการก็เป็นไปได้ทั้งนั้นค่ะซึ่งจุดนี้เองที่ทำให้กลุ่มของ investor แตกต่างจากกลุ่มลงทุนแบบเก็งกำไร แต่ ณ จุดนี้ สำหรับ investor หรือใครที่กำลังจะผันตัวเองมาเป็น investors ต้องดูนิดนึงค่ะเรื่องของค่าใช้จ่ายซึ่งมีค่าภาษีธุรกิจเฉพาะหรือเรียกว่าค่าอากรแสตมป์โดยขึ้นอยู่กับปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดดังนั้นแล้วถือกรรมสิทธิ์นานแค่ไหนต้องคิดถึงภาษีธุรกิจหรืออากรแสตมป์ที่เราจะต้องจ่ายออกไปด้วยนั่นเองค่ะ เรามาดูรายละเอียด เกี่ยวกับการลงทุนในกลุ่มของ investor หรือว่ากลุ่มนักลงทุนในระยะยาวกันบ้างค่ะเรียกว่ากลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีเงินเป็นทุนรอนไม่รีบร้อนรอไปก่อนค่อยรับเงินแบบเป็นก้อนสบายๆ เราสามารถถือครองสิทธิ์ไปจนถึงคอนโดสร้างเสร็จจนถึงโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นของเราแล้วผ่อนต่อไปอีกยาวๆหรือบางที ผู้ที่ต้องการเป็นนักลงทุนในกลุ่ม investor สามารถใช้การกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคารโดยทำการผ่อนชำระเป็นงวดงวดซึ่งระหว่างนี้เราก็สามารถทำการปล่อยเช่าไปด้วยได้ในระหว่างที่เราถือครองคอนโดอยู่นี่เองค่ะ ข้อดีของการเป็น investor และปล่อยเช่าคอนโดแบบนี้คือเราสามารถนำเงินค่าเช่ามาผ่อนชำระกับธนาคารได้โดยที่เราได้ค่าเช่าและนำส่วนต่างจากค่าเช่าไปจ่ายให้กับธนาคารเรียกว่าได้กำไรทั้งสองต่อทำให้กลุ่มนักลงทุนที่สามารถกู้เงินได้จำนวนมากหันมาเป็นนักลงทุนแบบ Inverter กันมากเลยทีเดียว ในการปล่อยเช่าหรือว่าปล่อยขายนักลงทุนกลุ่ม investor มีสิ่งที่จะต้องดูค่ะก็คือในช่วงที่ราคาคอนโดมีการปรับตัวสูงขึ้นหรือต้องการเปลี่ยนยูนิตในการปล่อยเช่าเราสามารถที่จะตัดสินใจปล่อยขายเพื่อปรับกำไรจากส่วนต่างของราคาให้เช่าได้อีกด้วย เรียกว่าเป็นการทำกำไรที่แล้วแต่เราเลยทีเดียวค่ะการลงทุนแบบ investor นี้หากมองดีๆรู้สึกว่าจะได้ผลกำไรทั้งขึ้นทั้งล่องเลยทีเดียวค่ะดังนั้นเรามาดูในส่วนของผลตอบแทนการขายคอนโดสำหรับ investor กันบ้าง